Bułgaria

Zakup apartementów i lokali

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu apartamentów w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.

Proces zakupu odbywa się dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup apartamentu podczas wyjazdu inwestycyjnego – wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup apartamentu bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.

Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa lub,
2. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu,
3. Odbiór z lotnisk i transfer do hotelu oraz podpisanie umowy pośrednictwa,
4. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów i wskazanie bieżących promocji developerskich
5. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ceny ofertowej ze sprzedającym na życzenie klienta, przy czym nadmieniamy, iż negocjacje są skuteczne najczęściej podczas płatności jednorazowej lub zakupu co najmniej 2 apartamentów,
6. Wpłata opłaty rezerwacyjnej (najczęściej w wysokości 1.000-1.500 EUR) i jednoczesne podpisanie umowy rezerwacyjnej
7. Tłumaczenie i negocjacje warunków umowy przedwstępnej,
8. Podpisanie umowy przedwstępnej przeniesienia własności i wpłata w terminie do 14 dni pierwszej transzy w wysokości nie mniej niż 30% wartości wybranego apartamentu z uwzględnieniem już dokonanej wpłaty opłaty rezerwacyjnej (np. 1.000 EUR),
9. Wpłata pozostałych 70% wartości w indywidualnie ustalonych w treści umowy przedwstępnej transzach i terminach,
10. Odbiór i przekazanie lokalu, w tym sprawdzenie zgodności stanu faktycznego i parametrów lokalu, względem dokumentacji,
11. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości (po formalno prawnym oddaniu budynku do użytku) u notariusza na miejscu w Bułgarii, także w obecności tłumacza przysięgłego, z zastrzeżeniem, że najczęściej do tego momentu sprzedający oczekuje zapłaty całości ceny, choć istnieje możliwość zapłaty w trakcie podpisywania umowy notarialnej lub po jej podpisaniu w umówionym terminie gotówką lub przelewem.

Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że Developerzy z którymi mamy podpisane umowy, zawsze są developerami przez nas sprawdzonymi, często posiadającymi gwarancje skarbu Państwa, a także posiadającymi już ukończone realizacje i zadowolonych klientów (m.in. naszych rodaków z Polski, na stałe mieszkających w Polsce, we Francji, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Norwegii lub innych krajach świata, w tym prawników, ekonomistów, etc.).

KOSZTY

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości, a w tym przypadku apartamentu w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:

1. Koszty notarialne umowy przeniesienia własności, tzn. taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych(identycznie jak w Polsce), gdzie całość płatna jest u notariusza, a w szczególności taksa notarialna to koszt rzędu od kilkudziesięciu do kilkuset Euro- negocjowany, zaś podatek od czynności cywilno prawnych w Bułgarii wynosi 5% wartości transakcji.
2. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w dowolnie wybranym hotelu, gdzie koszt przelotu oscyluje pomiędzy 300, a 400 zł poza sezonem letnim w obie strony, tzn. Polska- Bułgaria- Polska na osobę, a koszt pobytu w dobrej klasy hotelu z widokiem na morze w miesiącach zimowych i przed sezonem wynosi od 50 zł/ dobę za osobę (przy czym koszt ten jest opcjonalny- gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu).
   Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika - nieruchomości Bułgaria-dlaczego warto.

Koszty stałe:

Na terytorium Republiki Bułgarii wszystkie mieszkania- apartamenty są bezczynszowe, natomiast każdy właściciel apartamentu (przy założeniu, że jest to apartament w zamkniętym kompleksie apartamentowym z wieloma udogodnieniami), zobowiązany jest do podpisania umowy o zarządzanie całością kompleksu (odpowiednik naszego czynszu) z zarządcą - najczęściej developerem i cena całorocznego zarządu nieruchomości oscyluje w granicach od 4 do 15 EUR za metr kwadratowy danego apartamentu na rok.

Czynniki składowe kosztów stałych:

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby w pełni zobrazować powyższe koszty podajemy przykład dla wybranej oferty apartamentu typu Studio o powierzchni całkowitej 27,73 m2, otóż przyjmujemy, iż koszt utrzymania całoroczny w przypadku tego apartamentu wynosić będzie po oddaniu do użytku 5 EUR na rok za metr kwadratowy apartamentu (według umowy o zarządzanie), co przy założeniu 27,73 m2x5EUR daje wynik 138,65 EUR na rok.

Ta właśnie opłata stanowi koszt zarządzania kompleksem i obejmuje utrzymanie powierzchni wspólnych, w tym:

• całodobową recepcję,
• całodobową ochronę,
• czyszczenie basenów,
• strzyżenie trawników,
• bezpłatny parking chroniony dla właścicieli apartamentów,
• konserwację wind,
• tzw. fundusz remontowy,
• utrzymanie saun,
• siłowni i wielu innych udogodnień, etc.
• podatek od nieruchomości,
• opcjonalnie zryczałtowaną opłatę za media (zużycie energii elektrycznej i wody).

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zużycie energii elektrycznej i wody, choć czasem opłata za zarządzanie nieruchomością przy wielu ofertach obejmuje również zryczałtowaną opłatę za prąd i wodę, rozliczaną raz do roku dopłatą lub nadpłatą po zakończonym roku kalendarzowym. 

Dodatkowo z uwagi na fakt, że każdy zarządca (firma zarządzająca) ma zwykle podpisane umowy z touroperatorami oraz zatrudnia odpowiedni personel, można także podpisać z zarządcą umowę o zarządzanie z obsługą wynajmów za średnim wynagrodzeniem zarządcy w wysokości około 25% z zysku generowanego z tytułu wynajmów i wówczas taki zarządca zajmuje się również kompleksowo opieką nad apartamentem, tzn. sprzątaniem, praniem i wymianą pościeli oraz ręczników, a także sprawdzaniem stanu mieszkania, każdorazowo przed i po wynajmie. Ewentualnie właściciel mieszkania może zlecać samodzielnie telefonicznie lub drogą poczty elektronicznej każdorazowo usługę sprzątania i wymiany pościeli oraz ręczników menedżerowi kompleksu, a jednorazowo taka usługa kosztuje średnio ok. 65 Leva sprzątanie oraz 15 Leva pranie i wymiana pościeli oraz ręczników, przy czym za taką usługę należy zwykle zapłacić z góry przelewem na konto zarządcy (firmy zarządzającej). 

Pragniemy także zaznaczyć, że przy podpisywaniu umowy z zarządcą na zarządzanie z obsługą wynajmów, należy wcześniej zadeklarować okres, w jakim dane mieszkanie, co roku powinno pozostawać do dyspozycji właściciela, a w pozostałym okresie może być wynajmowane, przy czym należy mieć na uwadze, że sezon w Bułgarii trwa od maja do października i wypłata zysków z tytułu wynajmu danego mieszkania, po odliczeniu kosztów i pisemnym rozliczeniu przez danego zarządcę zawsze następuje po zakończonym sezonie, tzn. w czwartym kwartale każdego roku.

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:

ILS Poland Group zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a podczas zakupu apartamentów z rynku pierwotnego wynagrodzenie pośrednika pokrywa developer, a co za tym idzie kupujący zwolniony jest z płacenia prowizji!

Warto tu również wspomnieć, że w niektórych przypadkach, przy zakupie droższych apartamentów niektórzy developerzy pokrywają także koszty podróży i pobytu.

*Ewentualna prowizja za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, może zostać ustalona wyłącznie podczas zakupu najmniejszych i najtańszych apartamentów na warunkach promocyjnych ILS Poland Group jedynie w sytuacji, gdy sprzedającym jest osoba prywatna lub developer, który nie pokrywa wynagrodzenia pośrednika, a wysokość wynagrodzenia ILS POLAND GROUP ustalana jest wówczas indywidualnie na podstawie ceny wybranej nieruchomości i klient informowany jest o tym przed podjęciem decyzji.

WAŻNE: Wynagrodzenie pobierane przez naszą firmę za kompleksowe przeprowadzenie transakcji w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, to wynagrodzenie za wykonanie czynności, których jest ogromna ilość, a ustalana wysokość faktycznego wynagrodzenia skalkulowana jest na najniższym poziomie i wymaga od nas poniesienia wielu kosztów działania, a obejmuje między innymi:

1. Transfer klienta z lotniska i na lotnisko przed i po transakcji,
2. Pobranie aktualnego zaświadczenia lub złożenie wniosku w bułgarskim Głównym Urzędzie Statystycznym o wydanie numeru BULSTAT dla kupującego (odpowiednika polskiego NIP- numeru identyfikacji podatkowej),
3. Założenie rachunku bankowego w bułgarskim banku, tym samym, w którym ma rachunek strona sprzedająca,
4. Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów i oświadczeń od kupującego do notariusza, w tym przy rezerwacji przekazanie zaliczki dla sprzedającego na notarialne konto depozytowe (zakładane na kupującego i sprzedającego) i podpisanie notarialnej umowy rezerwacyjno-depozytowej z terminem 6 tygodni,
5. Przeprowadzenie transakcji w kancelarii notarialnej, czy to wspólnie z klientem, czy też na podstawie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa,
6. Odbiór odpisu aktu notarialnego od notariusza w dniu kolejnym lub często nawet dwa dni po transakcji (zależy od tempa rejestracji w bułgarskim, sądowym Rejestrze Hipotecznym - odpowiedniku polskich, sądowych Ksiąg Wieczystych przez notariusza),
7. Po transakcji w terminie 7 dni każdy nowy właściciel nieruchomości pod rygorem wysokich kar pieniężnych zobowiązany jest do wielu rejestracji, zatem nasza firma w ramach wynagrodzenia wykonuje również:

• Zgłoszenie i rejestrację w Urzędzie Gminy dla potrzeb rocznego podatku od nieruchomości,
• Zgłoszenie obligatoryjne nowego właściciela w bułgarskim, sądowym Rejestrze Hipotecznym - odpowiedniku polskich, sądowych Ksiąg Wieczystych,
• Zgłoszenie i podpisanie umowy o zarządzanie u zarządcy nieruchomości (czy to wspólnie z klientem, czy też na podstawie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa),
• Zgłoszenie i podpisanie umowy z odpowiednią firmą - dostawcą wody,
• Zgłoszenie i podpisanie umowy z właściwą firmą - dostawcą energii elektrycznej,
• Jeżeli klient po transakcji przeniesienia własności nie może pozostać na miejscu, to nasza firma na podstawie stosownego pełnomocnictwa notarialnego wykonuje wszystkie wyżej opisane czynności i odsyła dokumenty klientowi kurierem na wskazany adres korespondencyjny.

UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc podczas umeblowania i wyposażania apartamentów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >>http://www.sofia.msz.gov.pl/pl/
2. Wikipedia: >>https://pl.wikipedia.org/wiki/Bułgaria
3. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria
4. Wyszukaj apartamenty w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria/apartamenty/sprzedaz

Zakup domów i gruntów

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu nieruchomości gruntowych (działek) niezabudowanych, czy też zabudowanych np. domem mieszkalnym w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.

Proces zakupu domów i gruntów odbywa się podobnie jak przy zakupie apartamentów dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup domu wraz z gruntem (działką) lub samego gruntu podczas wyjazdu inwestycyjnego - wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup nieruchomości bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa lub,
2. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu,
3. Odbiór z lotniska i transfer do hotelu oraz podpisanie umowy pośrednictwa,
4. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów,
5. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ze sprzedającym na życzenie klienta,
6. Po podjęciu decyzji o zakupie wybranej nieruchomości wniesienie opłaty rezerwacyjno-depozytowej w wysokości minimum 1.000 EUR na konto depozytowe u notariusza, jako zadatek dla sprzedającego wliczony następnie przy umowie przeniesienia własności w cenę zakupu nieruchomości,
7. Od dnia 1 stycznia 2012 roku wszyscy obywatele Unii Europejskiej mogą kupować już jako osoby fizyczne jedną nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym lub działkę budowlaną. W przypadku zakupu dwóch takich nieruchomości lub więcej istnieje konieczność rejestracji najprostszej formy osoby prawnej, tj. Spółki z o.o. w Krajowym Rejestrze Sądowym w Bułgarii na klienta indywidualnego,
8. Odbiór dokumentów rejestrowych osoby prawnej, w przypadku zakupu dwóch lub więcej nieruchomości gruntowych i domów,
9. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości u notariusza na miejscu w Bułgarii, także w obecności tłumacza przysięgłego, z zastrzeżeniem, że najczęściej do tego momentu sprzedający oczekuje zapłaty całości ceny, choć istnieje możliwość zapłaty w trakcie podpisywania umowy notarialnej lub po jej podpisaniu w umówionym terminie gotówką lub przelewem.

WAŻNE: Zarejestrowana na potrzeby zakupu spółka nie prowadzi działalności, występuje jedynie, jako właściciel gruntu, a co za tym idzie wyłącznie raz do roku rozliczana jest tzw. PIT-0, we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym – na życzenie klienta przez ILS POLAND GROUP.

Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że oferowane domy wraz z gruntami (działkami) z ryku wtórnego, pochodzą bezpośrednio od właścicieli- sprzedających i zawsze są przez nas sprawdzone pod względem formalno prawnym.

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości gruntowej w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:

1. Koszty notarialne umowy przeniesienia własności, tzn. taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, gdzie całość płatna jest u notariusza, a w szczególności taksa notarialna to koszt rzędu od kilkudziesięciu do kilkuset EUR- negocjowany u notariusza, zaś podatek od czynności cywilno prawnych w Bułgarii wynosi do 5% wartości transakcji, a jego wysokość uzalezniona jest od wyceny dla celów podatkowych, tzw. bułgarskiej ocenki, sporządzanej przez właściwe miejscowo organa podatkowe, bezpośrednio przed transakcją,
2. W przypadku zakupu dwóch i więcej nieruchomości gruntowych, zabudowanych, czy też nie zabudowanych domem mieszkalnym, z uwagi na bułgarskie przepisy jednorazowy koszt całkowitej rejestracji najprostszej formy "osoby prawnej", tj. Spółki z o.o. w Krajowym Rejestrze Sądowym w Bułgarii na klienta indywidualnego rzędu 500 EUR (przepis obowiązuje do 2012 roku z uwagi na ujednolicanie przepisów w całej UE, zaś proces rejestracji przeprowadza ILS GROUP w imieniu klienta i trwa to jedynie 48h),
3. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w dowolnie wybranym hotelu, gdzie koszt przelotu oscyluje pomiędzy 300, a 400 zł poza sezonem letnim w obie strony, tzn. Polska- Bułgaria- Polska na osobę, a koszt pobytu w dobrej klasy hotelu z widokiem na morze w miesiącach zimowych wynosi od 50 zł/ dobę za osobę (przy czym koszt ten jest opcjonalny- gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu).

Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika- nieruchomości Bułgaria-dlaczego warto.

Koszty stałe:

Podatek od nieruchomości- na terytorium Republiki Bułgarii wysokość podatku od nieruchomości zależy od gminy na terenie której znajduje się dana nieruchomość i oscyluje on na poziomie 25-100 EUR na rok.

Ponadto raz do roku, po zakończonym roku kalendarzowym dział księgowości ILS w imieniu właścicieli założonych spółek, składa do bułgarskiego, właściwego miejscowo urzędu skarbowego, zeznanie roczne, tzw. PIT -0 w którym wskazuje, że spółka nadal nie prowadzi działalności gospodarczej, a pozostaje jedynie właścicielem nieruchomości gruntowej, czy to zabudowanej, czy też niezabudowanej i koszt sporządzenia i złożenia zeznania rocznego oscyluje pomiędzy 60, a 90 EUR.

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zwykle zużycie energii elektrycznej i wody oraz wywóz nieczystości.

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:

*ILS POLAND GROUP zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a koszt prowizji za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, ustalany jest indywidualnie telefonicznie lub na miejscu w Bułgarii, oczywiście przy założeniu, iż zamiarem kupującego jest zakup wyłącznie działki lub domu.

UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc przy kompleksowych remontach kapitalnych domów oraz podczas umeblowania i wyposażania domów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >>http://www.sofia.msz.gov.pl/pl/
2. Wikipedia: >>https://pl.wikipedia.org/wiki/Bułgaria
3. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria 
4. Wyszukaj domy w Bułgarii na sprzedaż: >>https://www.ilspoland.com/nieruchomosci/bulgaria/domy/sprzedaz