Zakup apartamentów i lokali w Bułgarii

Przed analizą poniższych procedur warto uwzględnić także szerszy kontekst rynkowy oraz zmiany makroekonomiczne, które mogą wpływać na decyzję zakupową i poziom cen nieruchomości w kolejnych latach – w szczególności po wejściu Bułgarii do strefy euro od 1 stycznia 2026 roku. Temat ten szerzej omawiamy w artykule: >> Bułgaria po euro 2026 – niskie ceny nieruchomości nad Morzem Czarnym.

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu apartamentów w Bułgarii wyglądają podobnie jak w Polsce i innych krajach Unii Europejskiej, tzn. przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego sporządzanego przez właściwego miejscowo notariusza w Bułgarii. Od dnia 1 stycznia 2026 roku oficjalną walutą Republiki Bułgarii jest euro (EUR), w której dokonywane są również rozliczenia transakcji zakupu nieruchomości.

Proces zakupu odbywa się dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup apartamentu podczas wyjazdu inwestycyjnego – wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup apartamentu zdalnie (on-line) bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Jeżeli rozważają Państwo zakup nieruchomości bez osobistego przyjazdu do Bułgarii, szczegółowo pokazujemy cały proces – od poznania konkretnej oferty online, przez jej rezerwację i podpisanie umowy, aż po przygotowanie dokumentów umożliwiających przeprowadzenie transakcji na odległość – w naszym poradniku: >> Jak kupić nieruchomość w Bułgarii bez wychodzenia z domu?

ILS POLAND GROUP działa na rynku nieruchomości w Bułgarii od 2008 roku, a więc od prawie 20 lat. Wypracowany przez ten okres model obsługi transakcji jest wynikiem naszego wieloletniego doświadczenia oraz wielu przeprowadzonych transakcji i ma na celu zapewnienie klientowi możliwie kompleksowej i bezpiecznej obsługi całego procesu zakupu.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS POLAND GROUP i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa,
2. Rezerwacja nieruchomości,
3. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu – w przypadku wyboru zakupu podczas osobistej wizyty w Bułgarii,
4. Odbiór z lotniska i transfer do hotelu,
5. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów i wskazanie bieżących promocji developerskich,
6. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ceny ofertowej ze sprzedającym na życzenie klienta, ale wyłącznie przed rezerwacją i podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej,
7. Wpłata depozytu – najczęściej w wysokości około 2.000 EUR – i podpisanie umowy rezerwacyjno-depozytowej,
8. W przypadku rynku pierwotnego – tłumaczenie i negocjacje warunków umowy przedwstępnej,
9. W przypadku rynku pierwotnego – podpisanie umowy przedwstępnej i dokonywanie kolejnych płatności zgodnie z harmonogramem określonym w jej treści,
10. Odbiór i przekazanie lokalu, w tym sprawdzenie zgodności stanu faktycznego i parametrów lokalu względem dokumentacji,
11. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości u właściwego miejscowo notariusza w Bułgarii, osobiście przez kupującego albo na podstawie wcześniej udzielonego pełnomocnictwa.

Rezerwacja:

Proces zakupu wybranej przez klienta nieruchomości z rynku wtórnego rozpoczynamy od jej rezerwacji, to jest wpłaty uzgodnionej kwoty depozytu dla sprzedającego oraz podpisania umowy rezerwacyjno-depozytowej. Standardowy termin przygotowania i finalizacji transakcji wynosi zazwyczaj około 6 tygodni, a w indywidualnie uzgodnionych przypadkach może zostać wydłużony do około 8 tygodni.

Rezerwacja ma istotne znaczenie również z punktu widzenia sprzedającego, który po jej dokonaniu rozpoczyna przygotowanie dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia transakcji, a w przypadku właścicieli mieszkających poza Bułgarią niejednokrotnie także organizuje przyjazd do Bułgarii albo ustanowienie odpowiedniego pełnomocnika.

Należy przy tym podkreślić, że rezerwacja nieruchomości z naszej oferty wiąże się z koniecznością dokonania przez rezerwującego, po wcześniejszym podpisaniu umowy pośrednictwa z naszą firmą, dwóch wpłat, tj. jednej tytułem depozytu dla sprzedającego jako opłaty rezerwacyjno-depozytowej – najczęściej około 2.000 EUR, która następnie zaliczana jest na poczet ceny sprzedaży – oraz drugiej tytułem wynagrodzenia ILS POLAND GROUP za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji.

Po zaksięgowaniu wymaganych wpłat zmieniamy status danej oferty w naszym serwisie na ZAREZERWOWANA, natomiast na kwotę naszego wynagrodzenia wystawiamy fakturę VAT.

KOSZTY

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu nieruchomości w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć koszty związane z notarialnym przeniesieniem własności, a w szczególności:

1. Koszty notarialne i podatkowe związane z przeniesieniem własności, obejmujące taksę notarialną, lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości oraz opłatę za wpis aktu do Rejestru Nieruchomości.
   • Taksa notarialna stanowi wynagrodzenie notariusza i naliczana jest według obowiązującej w Bułgarii taryfy notarialnej, w zależności od wartości materialnej transakcji.
   • Lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości – będący funkcjonalnym odpowiednikiem znanego polskiemu klientowi podatku PCC płaconego przy zakupie nieruchomości – ustalany jest przez właściwą radę gminy. Zgodnie z art. 44–51, a w szczególności art. 46 i art. 47 bułgarskiej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Закон за местните данъци и такси), stawka podatku przy odpłatnym nabyciu nieruchomości wynosi od 0,1% do 3%, przy czym konkretną stawkę określa właściwa gmina.
   • WAŻNE: podstawę naliczenia podatku stanowi cena uzgodniona przez strony, a jeżeli jest ona niższa od wartości podatkowej nieruchomości – podatek naliczany jest od wyższej wartości podatkowej. W praktyce oznacza to, że przy transakcji porównywana jest cena sprzedaży wpisana do aktu notarialnego z wartością wynikającą z wyceny dla celów podatkowych i do obliczenia podatku przyjmowana jest wartość wyższa.
   • Opłata za wpis aktu do Rejestru Nieruchomości wynosi 0,1% wartości będącej podstawą naliczenia opłaty, zgodnie z art. 2 Taryfy opłat państwowych pobieranych przez bułgarską Agencję Rejestracji.
2. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w hotelu – wyłącznie w przypadku wyboru wariantu osobistego. Koszt ten jest opcjonalny, gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu do Bułgarii.

Przykład: przy nieruchomości o cenie około 58.000 EUR łączne koszty notarialne, lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości oraz opłaty związane z rejestracją aktu mogą w praktyce wynieść orientacyjnie około 2.000–3.000 EUR, przy czym ich ostateczna wysokość zależy przede wszystkim od konkretnej gminy, ceny sprzedaży, wartości wynikającej z wyceny dla celów podatkowych oraz wysokości należnych opłat notarialnych.

Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika: >> nieruchomości Bułgaria – dlaczego warto.

Koszty stałe:

Na terytorium Republiki Bułgarii mieszkania-apartamenty nie funkcjonują w takim samym systemie czynszowym jak typowe mieszkania spółdzielcze w Polsce. W przypadku apartamentu znajdującego się w zamkniętym kompleksie apartamentowym właściciel zawiera natomiast umowę o zarządzanie z firmą zarządzającą kompleksem, a roczna opłata za zarządzanie i utrzymanie powierzchni wspólnych (z ang. maintenance of common areas fee) wynosi najczęściej od około 4 do 17 EUR za metr kwadratowy powierzchni całkowitej apartamentu na rok, w zależności od kompleksu i zakresu świadczonych usług.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby w pełni zobrazować sposób obliczania tej opłaty, podajemy przykład: jeżeli apartament typu studio ma powierzchnię całkowitą 27,73 m², a zgodnie z umową o zarządzanie roczna opłata wynosi 10 EUR/m², koszt całorocznego zarządzania wyniesie:

27,73 m² × 10 EUR = 277,30 EUR rocznie.

Opłata za zarządzanie może obejmować, w zależności od konkretnego kompleksu, między innymi:

• całodobową recepcję,
• ochronę kompleksu,
• czyszczenie i utrzymanie basenów,
• pielęgnację terenów zielonych,
• utrzymanie parkingów,
• konserwację wind,
• utrzymanie saun, siłowni i innych udogodnień,
• sprzątanie i konserwację powierzchni wspólnych,
• bieżące naprawy i utrzymanie infrastruktury kompleksu.

Podatek od nieruchomości:

Wysokość rocznego podatku od nieruchomości zależy od gminy, na terenie której znajduje się dana nieruchomość, jej rodzaju oraz wartości podatkowej. Zgodnie z bułgarską ustawą o podatkach i opłatach lokalnych właściwa rada gminy określa stawkę podatku w granicach od 0,1 do 4,5 promila wartości podatkowej nieruchomości.

Oprócz podatku od nieruchomości właściciel ponosi również, zgodnie z zasadami obowiązującymi w konkretnej gminie, lokalną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi, której wysokość zależy od właściwej gminy i danej nieruchomości.

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty ustalane są przede wszystkim na podstawie wskazań liczników i obejmują zużycie energii elektrycznej i wody, choć w niektórych kompleksach opłata za zarządzanie może obejmować również określone zryczałtowane opłaty za media rozliczane okresowo.

Podkreślenia wymaga również fakt, że energia elektryczna dla gospodarstw domowych w Bułgarii jest wyraźnie tańsza niż w Polsce. W praktycznie stosowanym przez nas systemie rozliczeń właściciel płaci za faktycznie zużytą energię, a jeżeli w danym okresie apartament nie jest użytkowany i nie występuje zużycie, możliwe jest otrzymanie elektronicznego zestawienia na kwotę 0,00 EUR. Jest to rozwiązanie, które znamy także z własnego, praktycznego użytkowania nieruchomości w Bułgarii.

Opcje wynajmu:

W wielu kompleksach apartamentowych firma zarządzająca, która odpowiada za utrzymanie części wspólnych, prowadzi również obsługę wynajmu apartamentów albo współpracuje z touroperatorami i firmami zajmującymi się wynajmem wakacyjnym. Dzięki temu właściciel może, jeżeli taka możliwość istnieje w konkretnym kompleksie, powierzyć zarządcy obsługę wynajmu swojego apartamentu.

W praktyce wynagrodzenie za kompleksową obsługę wynajmu często ustalane jest procentowo i może wynosić około 25% przychodów lub zysku z wynajmu, zależnie od zasad obowiązujących u danego zarządcy. W ramach takiej obsługi zarządca może zajmować się między innymi pozyskiwaniem najemców, przekazywaniem kluczy, sprzątaniem, praniem i wymianą pościeli oraz ręczników, a także kontrolą stanu apartamentu przed i po pobycie gości.

Właściciel może również korzystać z pojedynczych usług dodatkowych, takich jak sprzątanie apartamentu, pranie lub wymiana pościeli i ręczników. Z naszego doświadczenia wynika, że koszt pojedynczego sprzątania może wynosić przykładowo około 35 EUR, natomiast prania i wymiany pościeli oraz ręczników około 10 EUR, przy czym konkretne stawki każdorazowo zależą od danego kompleksu i aktualnego cennika zarządcy.

Przy podpisywaniu umowy o zarządzanie z obsługą wynajmu właściciel wskazuje zazwyczaj okresy, w których apartament ma pozostawać do jego własnej dyspozycji, natomiast w pozostałym czasie może być przeznaczony na wynajem. W bułgarskich kurortach nad Morzem Czarnym główny sezon wynajmu przypada przede wszystkim na okres od maja do października.

Wzór/projekt umowy o zarządzanie z obsługą wynajmu:

Warunki umów o zarządzanie z obsługą wynajmu ustalane są przez poszczególnych zarządców kompleksów i mogą się znacząco różnić. W wielu przypadkach firmy zarządzające nie udostępniają wcześniej pełnych wzorów takich umów osobom niebędącym jeszcze właścicielami apartamentów, dlatego szczegółowe warunki dotyczące wynajmu, zakresu obsługi, wynagrodzenia zarządcy oraz sposobu rozliczenia należy zawsze analizować w odniesieniu do konkretnego kompleksu i konkretnej umowy.

Potencjalne zyski:

Choć ILS POLAND GROUP nie świadczy usług zarządzania wynajmem apartamentów, posiadamy wieloletnie doświadczenie wynikające z kontaktu z klientami, którzy zakupili za naszym pośrednictwem nieruchomości w Bułgarii i następnie przeznaczali je na wynajem. Z doświadczeń tych wynika, że przy wynajmie w sezonie od maja do października jednopokojowy apartament typu studio może przynosić właścicielowi średnio około 2.500 EUR, apartament dwupokojowy około 3.500 EUR, a apartament trzypokojowy około 4.500 EUR po uwzględnieniu podstawowych kosztów obsługi i eksploatacji.

Należy przy tym podkreślić, że są to kwoty uśrednione, ponieważ rzeczywisty wynik zależy w bardzo dużym stopniu od lokalizacji, standardu kompleksu, odległości od plaży, standardu i wyposażenia apartamentu, jego powierzchni, piętra, widoku z okien i balkonu oraz długości i sposobu wykorzystania sezonu. Nawet w tym samym kompleksie apartament z bezpośrednim widokiem na basen i morze może generować istotnie wyższe wpływy z wynajmu niż lokal o porównywalnej powierzchni z widokiem na parking lub drogę.

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP

ILS POLAND GROUP zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji – zarówno nieruchomości znajdujących się w naszym własnym banku ofert, jak również nieruchomości wskazanych przez klienta z innych źródeł.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego wynagrodzenie ILS POLAND GROUP wynosi 3% wartości podpisanej umowy przeniesienia własności netto + 20% bułgarskiego podatku VAT, jednak nie mniej niż 1.650 EUR netto, tj. 1.980 EUR brutto. Na kwotę wynagrodzenia wystawiamy fakturę VAT.

Przykład 1: przy cenie nieruchomości wynoszącej 58.000 EUR wynagrodzenie w wysokości 3% wynosi 1.740 EUR netto, a po doliczeniu 20% bułgarskiego VAT – 2.088 EUR brutto.

Przykład 2: przy cenie nieruchomości wynoszącej 50.000 EUR 3% ceny stanowiłoby 1.500 EUR netto, a zatem zastosowanie ma minimalne wynagrodzenie ILS POLAND GROUP w wysokości 1.650 EUR netto, tj. 1.980 EUR brutto.

PROGRAM RABATOWY DLA STAŁYCH KLIENTÓW: Klienci, którzy po zakupie nieruchomości za pośrednictwem ILS POLAND GROUP decydują się na zakup z nami kolejnej nieruchomości, mogą skorzystać z naszego programu rabatowego. Przy zakupie drugiej nieruchomości udzielamy 5% rabatu od wynagrodzenia ILS POLAND GROUP, natomiast przy zakupie trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości – 10% rabatu. Rabat naliczany jest od wynagrodzenia ustalonego zgodnie ze standardową stawką obowiązującą dla danej transakcji, z zachowaniem minimalnego wynagrodzenia ILS POLAND GROUP wynoszącego obecnie 1.650 EUR netto + 20% VAT, tj. 1.980 EUR brutto. Oznacza to, że zastosowanie rabatu nie może spowodować obniżenia naszego wynagrodzenia poniżej obowiązującej kwoty minimalnej.

W ILS POLAND GROUP łączymy profesjonalizm z elastycznym podejściem do potrzeb naszych klientów, dlatego możemy również indywidualnie uzgodnić obniżenie standardowego wynagrodzenia za pośrednictwo (3% netto), z zachowaniem minimalnej kwoty 1.650 EUR netto (1.980 EUR brutto). Ewentualny rabat nie jest przyznawany automatycznie i nie wpływa na zakres naszej kompleksowej obsługi, a ostateczną wysokość wynagrodzenia zawsze określamy w pisemnej umowie pośrednictwa.

Wysokość naszego minimalnego wynagrodzenia nie podlega indywidualnym negocjacjom, ponieważ stanowi ono dolną granicę wynagrodzenia przyjętą w modelu kompleksowej obsługi transakcji, który wypracowaliśmy przez prawie 20 lat działalności na rynku nieruchomości w Bułgarii – od 2008 roku – i który konsekwentnie stosujemy wobec wszystkich naszych klientów. Wynagrodzenie obejmuje zarówno zakres wykonywanych przez nas czynności, ponoszone przez nas koszty organizacyjne, jak również odpowiedzialność za prawidłowe, kompleksowe i bezpieczne przeprowadzenie całego procesu zakupu.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego wynagrodzenie pośrednika może pokrywać deweloper, a w takim przypadku kupujący nie ponosi kosztu prowizji ILS POLAND GROUP. Klient jest każdorazowo informowany o zasadach wynagrodzenia przed rozpoczęciem procedury zakupu.

Wariant 1 – zakup osobisty w Bułgarii:

Jeżeli klient przylatuje do Bułgarii i podpisuje akt notarialny osobiście, nie ma potrzeby sporządzania pełnomocnictw w Polsce.

Podczas podpisania aktu notarialnego zapewniamy klientowi tłumaczenie treści dokumentów przez naszych przedstawicieli / członków zespołu ILS POLAND GROUP w Bułgarii, zgodnie z procedurą przyjętą przez właściwego notariusza. Jeżeli zgodnie z przepisami oraz wymaganiami właściwego notariusza konieczny jest formalny udział tłumacza, odbywa się to zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 582 bułgarskiego Kodeksu postępowania cywilnego.

W takim wariancie klient nie ponosi kosztów polskiego notariusza związanych ze sporządzeniem pełnomocnictwa ani kosztów tłumaczeń dokumentów wymaganych przy zakupie dokonywanym przez pełnomocnika.

Wariant 2 – zakup bez przyjazdu do Bułgarii:

Jeżeli klient zdecyduje się na zakup nieruchomości bez przylotu do Bułgarii, przygotowujemy komplet dokumentów, oświadczeń i pełnomocnictw w języku polskim.

W takim przypadku należy uwzględnić dodatkowo orientacyjnie:

• sporządzenie pełnomocnictwa i wymaganych oświadczeń u dowolnego notariusza w Polsce – zgodnie z obowiązującą taryfą notarialną,
• legalizację podpisu notariusza przez właściwy Sąd Okręgowy – obecnie opłata wynosi 26 zł od każdego poświadczenia podpisu notariusza na dokumencie,
• przesłanie oryginałów dokumentów do Bułgarii dowolnie wybraną firmą kurierską,
• wykonanie wymaganych tłumaczeń wraz z odpowiednim przygotowaniem dokumentów do wykorzystania w Bułgarii – orientacyjnie około 100–150 EUR, w zależności od liczby dokumentów oraz stawek obowiązujących w danym momencie.

Dokładna wysokość tych dodatkowych kosztów zależy od liczby sporządzanych dokumentów oraz wybranego notariusza, liczby wymaganych poświadczeń, zakresu tłumaczeń i wybranej firmy kurierskiej.

Wynagrodzenie ILS POLAND GROUP obejmuje między innymi:

1. organizację całej procedury zakupu,
2. przygotowanie dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia transakcji,
3. współpracę z właściwym miejscowo notariuszem,
4. uzyskanie numeru BULSTAT, jeżeli zgodnie z obowiązującymi przepisami jest wymagany dla danej czynności lub sytuacji kupującego,
5. pomoc przy założeniu rachunku bankowego w Bułgarii, jeżeli jest wymagany lub wykorzystywany w przyjętym sposobie przeprowadzenia i rozliczenia transakcji,
6. przygotowanie wymaganych dokumentów dla banku,
7. przygotowanie dokumentów i oświadczeń kupującego dla notariusza,
8. organizację wpłaty depozytu dla sprzedającego oraz procedury rezerwacyjno-depozytowej,
9. przeprowadzenie transakcji w kancelarii notarialnej wspólnie z klientem albo na podstawie wcześniej udzielonego pełnomocnictwa,
10. pomoc podczas podpisania aktu notarialnego,
11. odbiór aktu notarialnego po jego rejestracji,
12. zgłoszenie nieruchomości do właściwego Urzędu Gminy, jeżeli w konkretnej transakcji wymagane jest dokonanie odpowiedniego zgłoszenia przez nowego właściciela,
13. zgłoszenie nowego właściciela do zarządcy kompleksu oraz pomoc przy podpisaniu umowy o zarządzanie,
14. pomoc przy przepisaniu liczników energii elektrycznej i wody,
15. wykonanie wymaganych czynności również na podstawie pełnomocnictwa, jeżeli klient nie pozostaje w Bułgarii,
16. przesłanie kompletu dokumentów klientowi kurierem po zakończeniu procedury, jeżeli zachodzi taka potrzeba.

WAŻNE: Zarówno w Polsce, jak i w Bułgarii oddział naszej firmy działa od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00 czasu lokalnego. Planując wizytę na miejscu w Bułgarii należy mieć na uwadze godziny pracy banków, kancelarii notarialnych, urzędów, zarządców kompleksów oraz innych instytucji uczestniczących w przygotowaniu transakcji.

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >> Ambasada RP w Sofii
2. Zasady wjazdu: >> Informacje dla podróżujących do Bułgarii
3. Wikipedia: >> Bułgaria – Wikipedia
4. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >> nieruchomości w Bułgarii
5. Wyszukaj apartamenty w Bułgarii na sprzedaż: >> apartamenty w Bułgarii
6. Dlaczego warto wybrać ILS POLAND GROUP: >> Dlaczego z nami?
7. Zakup nieruchomości zdalnie (online): >> Jak kupić nieruchomość w Bułgarii bez wychodzenia z domu?
8. Status budynku i dokumentacja: >> Akt 14, Akt 15 i Akt 16 w Bułgarii – co naprawdę oznaczają przy zakupie nieruchomości?

Zakup domów i gruntów w Bułgarii

PROCEDURY

Procedura zakupu:

Warunki sprzedaży i zakupu nieruchomości gruntowych (działek), zarówno niezabudowanych, jak i zabudowanych np. domem mieszkalnym w Bułgarii, wyglądają podobnie jak w Polsce i innych krajach Unii Europejskiej, tzn. przeniesienie własności następuje w formie aktu notarialnego sporządzanego przez właściwego miejscowo notariusza w Bułgarii. Od dnia 1 stycznia 2026 roku oficjalną walutą Republiki Bułgarii jest euro (EUR), w której dokonywane są również rozliczenia transakcji zakupu nieruchomości.

Proces zakupu domów i gruntów odbywa się podobnie jak przy zakupie apartamentów dwuwariantowo, tzn.:

1. Wariant pierwszy to zakup domu wraz z gruntem (działką) lub samego gruntu podczas wyjazdu inwestycyjnego – wizyty w Bułgarii,
2. Wariant drugi to zakup nieruchomości zdalnie (on-line), bez konieczności wylotu do Bułgarii, jednakże zawsze zachęcamy do skorzystania z wariantu pierwszego, gdyż daje on możliwość osobistego poznania terenu i okolicy oraz bezpośredniego sąsiedztwa, co jest niezwykle pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Zakup domu lub gruntu może również – zależnie od konkretnej nieruchomości i warunków transakcji – zostać przeprowadzony bez ponownego przyjazdu kupującego do Bułgarii. Jak w praktyce wygląda u nas poznanie nieruchomości online, jej rezerwacja oraz przygotowanie procedury zakupu na odległość, pokazujemy szczegółowo w poradniku: >> Jak kupić nieruchomość w Bułgarii bez wychodzenia z domu?

ILS POLAND GROUP działa na rynku nieruchomości w Bułgarii od 2008 roku, a więc od prawie 20 lat. Wypracowany przez ten okres model obsługi transakcji jest wynikiem naszego wieloletniego doświadczenia oraz wielu przeprowadzonych transakcji i ma na celu zapewnienie klientowi możliwie kompleksowej i bezpiecznej obsługi całego procesu zakupu.

Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS POLAND GROUP i wygląda następująco:

1. Podpisanie umowy pośrednictwa,
2. Organizacja wyjazdu inwestycyjnego-podróży, w tym przelotu w obie strony i rezerwacja hotelu – w przypadku wyboru wariantu zakupu podczas wizyty w Bułgarii,
3. Odbiór z lotniska i transfer do hotelu,
4. Oględziny alternatywnych nieruchomości według określonych przez klienta kryteriów,
5. Przeprowadzenie ewentualnych negocjacji ze sprzedającym na życzenie klienta, ale wyłącznie przed rezerwacją i podpisaniem umowy rezerwacyjno-depozytowej,
6. Po podjęciu decyzji o zakupie wybranej nieruchomości wniesienie opłaty rezerwacyjno-depozytowej – najczęściej w wysokości około 2.000 EUR – jako depozytu dla sprzedającego, wliczanego następnie przy umowie przeniesienia własności w cenę zakupu nieruchomości,
7. Obywatele Polski oraz pozostałych państw Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą nabywać w Bułgarii jako osoby fizyczne prawo własności nieruchomości gruntowych, w tym domów wraz z gruntem oraz działek budowlanych, bez konieczności zakładania w tym celu bułgarskiej spółki. W przypadku gruntów rolnych, leśnych lub nieruchomości posiadających szczególny status prawny każdorazowo przed dokonaniem rezerwacji weryfikujemy aktualny stan prawny nieruchomości oraz możliwość jej nabycia przez konkretnego kupującego,
8. Organizacja i podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości u właściwego miejscowo notariusza na miejscu w Bułgarii, osobiście przez kupującego albo na podstawie wcześniej udzielonego pełnomocnictwa, z zastrzeżeniem, że najczęściej do tego momentu sprzedający oczekuje zapłaty całej pozostałej ceny sprzedaży, zgodnie z warunkami wcześniej uzgodnionymi przez strony.

Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytania, podkreślamy, że oferowane domy wraz z gruntami (działkami) z rynku wtórnego pochodzą bezpośrednio od właścicieli-sprzedających i zawsze są przez nas sprawdzane pod względem formalnoprawnym.

KOSZTY

Koszty zakupu:

Do kosztów zakupu nieruchomości gruntowej, domu wraz z działką lub działki budowlanej w Bułgarii, oprócz ceny ofertowej, należy doliczyć w szczególności:

1. Koszty związane z notarialnym przeniesieniem własności nieruchomości, obejmujące między innymi taksę notarialną, lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości oraz opłatę za wpis aktu do Rejestru Nieruchomości.
   • Taksa notarialna stanowi wynagrodzenie notariusza i naliczana jest według obowiązującej w Bułgarii taryfy notarialnej, w zależności od wartości materialnej transakcji.
   • Lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości – będący funkcjonalnym odpowiednikiem znanego polskiemu klientowi podatku PCC płaconego przy zakupie nieruchomości – ustalany jest przez właściwą miejscowo radę gminy. Zgodnie z art. 44–51, a w szczególności art. 46 i art. 47 bułgarskiej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Закон за местните данъци и такси), stawka podatku przy odpłatnym nabyciu nieruchomości wynosi od 0,1% do 3%, przy czym konkretną stawkę określa właściwa gmina.
   • WAŻNE: podstawę naliczenia podatku stanowi cena uzgodniona przez strony, a jeżeli właściwa wartość podatkowa nieruchomości jest wyższa – przyjmuje się tę wyższą wartość. Oznacza to, że przy transakcji porównywana jest cena sprzedaży wpisana do aktu notarialnego z wartością wynikającą z wyceny dla celów podatkowych i do obliczenia podatku przyjmowana jest wartość wyższa.
   • Opłata za wpis aktu do Rejestru Nieruchomości wynosi 0,1% wartości będącej podstawą naliczenia opłaty, zgodnie z art. 2 Taryfy opłat państwowych pobieranych przez bułgarską Agencję Rejestracji.
2. W zależności od indywidualnego sposobu przeprowadzenia transakcji mogą wystąpić również dodatkowe koszty związane między innymi z tłumaczeniami, pełnomocnictwami, dokumentami lub usługami bankowymi.
3. Koszty przelotu w obie strony oraz pobytu w dowolnie wybranym hotelu – wyłącznie w przypadku, gdy klient zdecyduje się na osobistą wizytę w Bułgarii. Koszt ten jest opcjonalny, gdyż obsługujemy również transakcje kompleksowo bez konieczności wylotu do Bułgarii.

Przykład: przy nieruchomości o cenie około 58.000 EUR łączne koszty notarialne, lokalny podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości oraz opłaty związane z rejestracją aktu mogą w praktyce wynieść orientacyjnie około 2.000–3.000 EUR, zależnie przede wszystkim od gminy, wartości wynikającej z wyceny dla celów podatkowych oraz konkretnej wartości transakcji.

Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika: >> nieruchomości Bułgaria – dlaczego warto.

Koszty stałe:

Podatek od nieruchomości – na terytorium Republiki Bułgarii wysokość rocznego podatku od nieruchomości zależy od gminy, na terenie której znajduje się dana nieruchomość, jej rodzaju oraz wartości podatkowej. Zgodnie z bułgarską ustawą o podatkach i opłatach lokalnych właściwa rada gminy określa stawkę podatku w granicach od 0,1 do 4,5 promila wartości podatkowej nieruchomości.

Oprócz podatku od nieruchomości właściciel ponosi również – zgodnie z zasadami obowiązującymi w danej gminie – lokalną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi, której wysokość i sposób ustalania zależą od właściwej gminy oraz nieruchomości.

Opłaty dodatkowe:

Dodatkowe opłaty związane z bieżącym korzystaniem z domu lub działki obejmują przede wszystkim zużycie energii elektrycznej i wody, rozliczane według wskazań liczników, a w zależności od nieruchomości również inne media i usługi.

Podkreślenia wymaga również fakt, że energia elektryczna dla gospodarstw domowych w Bułgarii jest wyraźnie tańsza niż w Polsce, a w stosowanym przez nas w praktyce sposobie rozliczeń właściciel płaci za faktycznie zużytą energię. Jeżeli w danym okresie nieruchomość nie jest użytkowana i nie występuje zużycie, możliwe jest otrzymanie elektronicznego zestawienia na kwotę 0,00 EUR. Jest to również rozwiązanie, które znamy z własnego, praktycznego użytkowania nieruchomości w Bułgarii.

Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP

ILS POLAND GROUP zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji – zarówno nieruchomości znajdujących się w naszym własnym banku ofert, jak również nieruchomości wskazanych przez klienta z innych źródeł.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego wynagrodzenie ILS POLAND GROUP wynosi 3% wartości podpisanej umowy przeniesienia własności netto + 20% bułgarskiego podatku VAT, jednak nie mniej niż 1.650 EUR netto, tj. 1.980 EUR brutto. Na kwotę wynagrodzenia wystawiamy fakturę VAT.

Przykład 1: przy cenie nieruchomości wynoszącej 58.000 EUR wynagrodzenie w wysokości 3% wynosi 1.740 EUR netto, a po doliczeniu 20% bułgarskiego VAT – 2.088 EUR brutto.

Przykład 2: przy cenie nieruchomości wynoszącej 50.000 EUR 3% ceny stanowiłoby 1.500 EUR netto, a zatem zastosowanie ma minimalne wynagrodzenie ILS POLAND GROUP w wysokości 1.650 EUR netto, tj. 1.980 EUR brutto.

PROGRAM RABATOWY DLA STAŁYCH KLIENTÓW: Klienci, którzy po zakupie nieruchomości za pośrednictwem ILS POLAND GROUP decydują się na zakup z nami kolejnej nieruchomości, mogą skorzystać z naszego programu rabatowego. Przy zakupie drugiej nieruchomości udzielamy 5% rabatu od wynagrodzenia ILS POLAND GROUP, natomiast przy zakupie trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości – 10% rabatu. Rabat naliczany jest od wynagrodzenia ustalonego zgodnie ze standardową stawką obowiązującą dla danej transakcji, z zachowaniem minimalnego wynagrodzenia ILS POLAND GROUP wynoszącego obecnie 1.650 EUR netto + 20% VAT, tj. 1.980 EUR brutto. Oznacza to, że zastosowanie rabatu nie może spowodować obniżenia naszego wynagrodzenia poniżej obowiązującej kwoty minimalnej.

W ILS POLAND GROUP łączymy profesjonalizm z elastycznym podejściem do potrzeb naszych klientów, dlatego możemy również indywidualnie uzgodnić obniżenie standardowego wynagrodzenia za pośrednictwo (3% netto), z zachowaniem minimalnej kwoty 1.650 EUR netto (1.980 EUR brutto). Ewentualny rabat nie jest przyznawany automatycznie i nie wpływa na zakres naszej kompleksowej obsługi, a ostateczną wysokość wynagrodzenia zawsze określamy w pisemnej umowie pośrednictwa.

Wysokość naszego minimalnego wynagrodzenia nie podlega indywidualnym negocjacjom, ponieważ stanowi ono dolną granicę wynagrodzenia przyjętą w modelu kompleksowej obsługi transakcji, który wypracowaliśmy przez prawie 20 lat działalności na rynku nieruchomości w Bułgarii – od 2008 roku – i który konsekwentnie stosujemy wobec wszystkich naszych klientów. Wynagrodzenie obejmuje zarówno zakres wykonywanych przez nas czynności, ponoszone przez nas koszty organizacyjne, jak również odpowiedzialność za prawidłowe, kompleksowe i bezpieczne przeprowadzenie całego procesu zakupu.

Wariant 1 – zakup osobisty w Bułgarii:

Jeżeli klient przylatuje do Bułgarii i podpisuje akt notarialny osobiście, nie ma potrzeby sporządzania pełnomocnictw w Polsce.

Podczas podpisania aktu notarialnego zapewniamy klientowi tłumaczenie treści dokumentów przez naszych przedstawicieli / członków zespołu ILS POLAND GROUP w Bułgarii, zgodnie z procedurą przyjętą przez właściwego notariusza. Jeżeli zgodnie z przepisami oraz wymaganiami właściwego notariusza konieczny jest formalny udział tłumacza, odbywa się to zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 582 bułgarskiego Kodeksu postępowania cywilnego.

W takim wariancie klient nie ponosi kosztów polskiego notariusza związanych ze sporządzeniem pełnomocnictwa ani kosztów tłumaczeń dokumentów wymaganych przy zakupie dokonywanym przez pełnomocnika.

Wariant 2 – zakup bez przyjazdu do Bułgarii:

Jeżeli klient zdecyduje się na zakup nieruchomości bez przylotu do Bułgarii, przygotowujemy komplet dokumentów, oświadczeń i pełnomocnictw w języku polskim.

W takim przypadku należy uwzględnić dodatkowo orientacyjnie:

• sporządzenie pełnomocnictwa i wymaganych oświadczeń u dowolnego notariusza w Polsce – zgodnie z obowiązującą taryfą notarialną,
• legalizację podpisu notariusza przez właściwy Sąd Okręgowy – obecnie opłata wynosi 26 zł od każdego poświadczenia podpisu notariusza na dokumencie,
• przesłanie oryginałów dokumentów do Bułgarii dowolnie wybraną firmą kurierską,
• wykonanie wymaganych tłumaczeń wraz z odpowiednim przygotowaniem dokumentów do wykorzystania w Bułgarii – orientacyjnie około 100–150 EUR, w zależności od liczby dokumentów oraz stawek obowiązujących w danym momencie.

Dokładna wysokość tych kosztów zależy od liczby sporządzanych dokumentów oraz wybranego notariusza, liczby wymaganych poświadczeń, zakresu tłumaczeń i firmy kurierskiej.

Wynagrodzenie ILS POLAND GROUP obejmuje między innymi:

1. organizację całej procedury zakupu,
2. przygotowanie dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia transakcji,
3. współpracę z właściwym miejscowo notariuszem,
4. uzyskanie numeru BULSTAT, jeżeli zgodnie z obowiązującymi przepisami jest wymagany dla danej czynności lub sytuacji kupującego,
5. pomoc przy założeniu rachunku bankowego w Bułgarii, jeżeli jest wymagany lub wykorzystywany w przyjętym sposobie przeprowadzenia i rozliczenia transakcji,
6. przygotowanie wymaganych dokumentów dla banku,
7. przygotowanie dokumentów i oświadczeń kupującego dla notariusza,
8. organizację wpłaty depozytu dla sprzedającego oraz procedury rezerwacyjno-depozytowej,
9. przeprowadzenie transakcji w kancelarii notarialnej wspólnie z klientem albo na podstawie wcześniej udzielonego pełnomocnictwa,
10. pomoc podczas podpisania aktu notarialnego,
11. odbiór aktu notarialnego po jego rejestracji,
12. zgłoszenie nieruchomości do właściwego Urzędu Gminy, jeżeli w konkretnej transakcji wymagane jest dokonanie odpowiedniego zgłoszenia przez nowego właściciela,
13. pomoc przy przepisaniu liczników energii elektrycznej i wody,
14. wykonanie wymaganych czynności również na podstawie pełnomocnictwa, jeżeli klient nie pozostaje w Bułgarii,
15. przesłanie kompletu dokumentów klientowi kurierem po zakończeniu procedury, jeżeli zachodzi taka potrzeba.

WAŻNE: Zarówno w Polsce, jak i w Bułgarii oddział naszej firmy działa od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00 czasu lokalnego. Planując wizytę na miejscu w Bułgarii należy mieć na uwadze godziny pracy banków, kancelarii notarialnych, urzędów oraz innych instytucji uczestniczących w przygotowaniu transakcji.

Dodatkowe i przydatne linki:

1. Ambasada: >> Ambasada RP w Sofii
2. Zasady wjazdu: >> Informacje dla podróżujących do Bułgarii
3. Wikipedia: >> Bułgaria – Wikipedia
4. Wyszukaj nieruchomości w Bułgarii na sprzedaż: >> nieruchomości w Bułgarii
5. Wyszukaj domy w Bułgarii na sprzedaż: >> domy w Bułgarii
6. Dlaczego warto wybrać ILS POLAND GROUP: >> Dlaczego z nami?
7. Zakup nieruchomości zdalnie (online): >> Jak kupić nieruchomość w Bułgarii bez wychodzenia z domu?
8. Status budynku i dokumentacja: >> Akt 14, Akt 15 i Akt 16 w Bułgarii – co naprawdę oznaczają przy zakupie nieruchomości?