Mając na uwadze codziennie otrzymywaną ogromną ilość zapytań odnośnie procedur i kosztów związanych z zakupem nieruchomości w Bułgarii, pragniemy poniżej nieco przybliżyć zagadnienie.
Zakup apartamentów i lokali
PROCEDURY
Procedura zakupu:
Warunki sprzedaży i zakupu apartamentów w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.
Proces zakupu odbywa się dwuwariantowo, tzn.:
Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.
Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:
Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.
Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że Developerzy z którymi mamy podpisane umowy, zawsze są developerami przez nas sprawdzonymi, często posiadającymi gwarancje skarbu Państwa, a także posiadającymi już ukończone realizacje i zadowolonych klientów (m.in. naszych rodaków z Polski, na stałe mieszkających w Polsce, we Francji, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Norwegii lub innych krajach świata, w tym prawników, ekonomistów, etc.).
Rezerwacja:
Proces zakupu dowolnej, wybranej przez klienta nieruchomości z rynku wtórnego zawsze musi w pierwszej kolejności zostać potwierdzony dokonaniem rezerwacji, to jest wpłatą kwoty depozytu dla sprzedającego na dedykowane, notarialne konto depozytowe, założone na sprzedającego i kupującego, a dopiero później w terminie do 6 tygodni kupujący powinien podejść do notarialnej umowy przeniesienia własności i zapłacić jednorazowo pozostałą sumę ceny sprzedaży danej nieruchomości przelewem bankowym w ramach tego samego bułgarskiego banku, w którym powinien mieć konto, zarówno sprzedający, jak i kupujący.
Rezerwacja wybranej przez klienta nieruchomości to wymóg konieczny, gdyż ponad 99% sprzedających nie stanowią ani Polacy ani Bułgarzy, tylko obywatele innych narodowości, jak np. Rosjanie, Anglicy, Irlandczycy itp. i tylko rezerwacja daje gwarancję każdemu sprzedającemu, że kupujący nie zrezygnuje z zakupu, narażając tym samym sprzedającego na poniesienie wielu kosztów związanych z przygotowaniem do transakcji sprzedaży.
Koszty, które musi ponieść każdy sprzedający, to między innymi koszt związany z przylotem na miejsce do Bułgarii i/lub wyznaczeniem w Bułgarii swojego pełnomocnika do sprzedaży (najczęściej w osobie jakiegoś adwokata z jakieś bułgarskiej kancelarii), a także koszt wielu dokumentów, związany z koniecznością pobrania i dostarczenia przed transakcją do kancelarii notarialnej, wielu zaświadczeń, wycen, wypisów i wyrysów, odpisów, szkic i innych dokumentów z wielu urzędów i instytucji, które to dokumenty wydawane są odpłatnie, na które czeka się do 7 dni i które to dokumenty mają tylko miesięczny termin ważności, a które to finalnie sprzedający musi dostarczyć do notariusza, zgodnie z obowiązującym w Bułgarii prawem.
WAŻNE: Każdą nieruchomość można zarezerwować, zarówno podpisując umowę pośrednictwa podczas wizyty na miejscu w Bułgarii, jak i bez konieczności wylatywania, poprzez wypełnienie i wysłanie formularza rezerwacyjnego, znajdującego się w naszym serwisie w podglądzie każdej oferty pod opisem oraz pod mapą z zaznaczoną dokładną lokalizacją danej nieruchomości. A po otrzymaniu formularza osoba odpowiedzialna za daną ofertę wysyła do rezerwującego drogą poczty elektronicznej podpisaną, ostemplowaną i zeskanowaną umowę pośrednictwa (w pliku pdf), w której treści zapisane są wszystkie czynności do wykonania, których się zobowiązujemy oraz wskazany jest numer naszego, firmowego rachunku bankowego w bułgarskim banku, na który należy między innymi wpłacić zaliczkę dla sprzedającego.
Należy przy tym podkreślić, że rezerwacja dowolnej nieruchomości z naszej oferty wiąże się, więc z koniecznością dokonania przez rezerwującego (po wcześniejszym podpisaniu umowy pośrednictwa z naszą firmą) dwóch wpłat, tj. jednej tytułem depozytu dla sprzedającego, jako opłaty rezerwacyjno depozytowej – średnio w wysokości 1.500-2.000 EUR (opłata ta odejmowana jest od ceny sprzedaży nieruchomości przy przeniesieniu własności) oraz drugiej, tytułem naszego wynagrodzenia z góry, a po otrzymaniu potwierdzeń wpłat, informujemy wówczas sprzedającego i przesyłamy mu otrzymane potwierdzenie przelewu tytułem wpłaty kwoty depozytu, celem uwiarygodnienia, dokonanej wcześniej podczas rozmowy telefonicznej ze sprzedającym rezerwacji na `słowo`, zaś po zaksięgowaniu wpłat na naszym, bułgarskim, firmowym koncie bankowym od razu wpłacamy kwotę depozytu dla sprzedającego na dedykowane, notarialne konto depozytowe, które to zakładamy na rezerwującego i sprzedającego w bułgarskim banku i podpisujemy z notariuszem na nasz koszt umowę rezerwacyjno-depozytową z terminem ważności 6 tygodni, a która to umowa stanowi odpowiednik polskiej umowy przedwstępnej, gdyż jest to notarialna umowa rezerwacyjno-depozytowa.
Finalnie zaś natychmiast po zaksięgowaniu wyżej wymienionych wpłat zmieniamy status danej oferty w naszym serwisie na ZEREZERWOWANA, a na kwotę wpłaty naszego wynagrodzenia wystawiamy fakturę VAT i oryginał faktury wraz z oryginałem umowy w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, podpisanych i ostemplowanych jednostronnie przez osoby uprawnione w imieniu naszej firmy wysyłamy do klienta pocztą tradycyjną – listem poleconym priorytetowym, na adres korespondencyjny wskazany w treści umowy, w teczce firmowej z kopertą zwrotną, z prośbą o odesłanie jednego egzemplarza umowy w oryginale z parafkami na każdej stronie i podpisem klienta w stosownym miejscu do naszej firmy w załączonej i zaadresowanej kopercie zwrotnej.
KOSZTY
Koszty zakupu:
Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości, a w tym przypadku apartamentu w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:
Koszty stałe:
Na terytorium Republiki Bułgarii wszystkie mieszkania- apartamenty są bezczynszowe, natomiast każdy właściciel apartamentu (przy założeniu, że jest to apartament w zamkniętym kompleksie apartamentowym z wieloma udogodnieniami), zobowiązany jest do podpisania umowy o zarządzanie całością kompleksu (odpowiednik naszego czynszu) z zarządcą, tzn. firmą zarządzającą, a cena całorocznego zarządu i utrzymania nieruchomości oscyluje w granicach od 4 do 15 EUR za metr kwadratowy powierzchni całkowitej danego apartamentu na rok.
Czynniki składowe kosztów stałych:
Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby w pełni zobrazować powyższe koszty podajemy przykład dla wybranej oferty apartamentu typu Studio o powierzchni całkowitej 27,73 m2, otóż przyjmujemy, iż koszt utrzymania całoroczny w przypadku tego apartamentu wynosić będzie po oddaniu do użytku 10 EUR na rok za metr kwadratowy apartamentu (według umowy o zarządzanie), co przy założeniu 27,73 m2 x 10 EUR daje wynik 277,30 EUR na rok.
Ta właśnie opłata stanowi koszt zarządzania kompleksem i obejmuje utrzymanie powierzchni wspólnych, w tym:
Opłaty dodatkowe:
Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zużycie energii elektrycznej i wody, choć czasem opłata za zarządzanie nieruchomością przy wielu ofertach obejmuje również zryczałtowaną opłatę za prąd i wodę, rozliczaną raz do roku dopłatą lub nadpłatą po zakończonym roku kalendarzowym. Podkreślenia natomiast wymaga fakt, że ceny energii elektrycznej w Bułgarii są o prawie dwie trzecie niższe, niż w Polsce i nie ma żadnych dodatkowych opłat abonamentowych, przesyłowych stałych lub zmiennych, co oznacza, że każdy płaci wyłącznie za zużytą energię o ile oczywiście z niej korzysta, a jeżeli mieszka na stałe w innym kraju i są okresy kiedy nie korzysta, wówczas otrzymuje wyłącznie informację o braku zaległości drogą poczty elektronicznej i zestawienie elektroniczne na kwotę 0,00 leva.
Dodatkowo z uwagi na fakt, że każdy zarządca (firma zarządzająca) ma zwykle podpisane umowy z touroperatorami lub jest touroperatorem oraz zatrudnia odpowiedni personel (recepcjonistów, praczki, sprzątaczki, etc.), można także podpisać z zarządcą umowę o zarządzanie z obsługą wynajmów za średnim wynagrodzeniem zarządcy w wysokości około 25% z zysku generowanego z tytułu wynajmów i wówczas taki zarządca zajmuje się również kompleksowo opieką nad apartamentem, tzn. sprzątaniem, praniem i wymianą pościeli oraz ręczników, a także sprawdzaniem stanu mieszkania, każdorazowo przed i po wynajmie. Ewentualnie właściciel mieszkania może zlecać samodzielnie telefonicznie lub drogą poczty elektronicznej każdorazowo usługę sprzątania i wymiany pościeli oraz ręczników menedżerowi kompleksu, a jednorazowo taka usługa kosztuje średnio ok. 65 Leva sprzątanie oraz 15 Leva pranie i wymiana pościeli oraz ręczników, przy czym za taką usługę należy zwykle zapłacić z góry przelewem na konto zarządcy (firmy zarządzającej).
Pragniemy także zaznaczyć, że przy podpisywaniu umowy z zarządcą na zarządzanie z obsługą wynajmów, należy wcześniej zadeklarować okres, w jakim dane mieszkanie, co roku powinno pozostawać do dyspozycji właściciela, a w pozostałym okresie może być wynajmowane, przy czym należy mieć na uwadze, że sezon w Bułgarii trwa od maja do października i wypłata zysków z tytułu wynajmu danego mieszkania, po odliczeniu kosztów i pisemnym rozliczeniu przez danego zarządcę zawsze następuje po zakończonym sezonie, tzn. w czwartym kwartale każdego roku.
Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:
ILS Poland Group zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a podczas zakupu apartamentów z rynku pierwotnego wynagrodzenie pośrednika pokrywa developer, a co za tym idzie kupujący zwolniony jest z płacenia prowizji!
Warto tu również wspomnieć, że w niektórych przypadkach, przy zakupie droższych apartamentów niektórzy developerzy pokrywają także koszty podróży i pobytu.
*Ewentualna prowizja za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, może zostać ustalona wyłącznie podczas zakupu najmniejszych i najtańszych apartamentów na warunkach promocyjnych ILS Poland Group jedynie w sytuacji, gdy sprzedającym jest osoba prywatna lub developer, który nie pokrywa wynagrodzenia pośrednika, a wysokość wynagrodzenia ILS POLAND GROUP ustalana jest wówczas indywidualnie na podstawie ceny wybranej nieruchomości i klient informowany jest o tym przed podjęciem decyzji.
WAŻNE: Wynagrodzenie pobierane przez naszą firmę za kompleksowe przeprowadzenie transakcji w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, to wynagrodzenie za wykonanie czynności, których jest ogromna ilość, a ustalana wysokość faktycznego wynagrodzenia skalkulowana jest na najniższym poziomie i wymaga od nas poniesienia wielu kosztów działania, a obejmuje między innymi:
UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc podczas umeblowania i wyposażania apartamentów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.
Dodatkowe i przydatne linki:
Zakup domów i gruntów
PROCEDURY
Procedura zakupu:
Warunki sprzedaży i zakupu nieruchomości gruntowych (działek) niezabudowanych, czy też zabudowanych np. domem mieszkalnym w Bułgarii wyglądają identycznie, jak w Polsce i całej Unii Europejskiej, tzn. zakup odbywa się aktem notarialnym przeniesienia własności, sporządzanym i podpisywanym w kraju na terenie którego znajduje się kupowana nieruchomość, a transakcje w Bułgarii przeprowadzane są wyłącznie w walucie EUR.
Proces zakupu domów i gruntów odbywa się podobnie jak przy zakupie apartamentów dwuwariantowo, tzn.:
Podkreślamy, że Grupa ILS Poland, jako licencjonowany pośrednik (posiadający ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej) i współzałożyciel Polskiej Izby Nieruchomości-PIN przy każdym wariancie zakupu dba o najlepiej pojmowany interes kupującego, a co za tym idzie podpisujemy umowę pośrednictwa zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Bułgarii, a także korespondencyjnie, która w głównej mierze zabezpiecza klienta.
Zakup nieruchomości w obu wariantach wiąże się z kilkoma podstawowymi krokami, a proces ten przeprowadzany jest kompleksowo przez ILS Poland Group i wygląda następująco:
WAŻNE: Zarejestrowana na potrzeby zakupu spółka nie prowadzi działalności, występuje jedynie, jako właściciel gruntu, a co za tym idzie wyłącznie raz do roku rozliczana jest tzw. PIT-0, we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym – na życzenie klienta przez ILS POLAND GROUP.
Nadmieniamy, iż jasno sprecyzowana w umowie pośrednictwa wola stron gwarantuje Państwu bezpieczeństwo transakcji, a sama treść umowy w sposób jednoznaczny określa zakres obowiązków i czynności pośrednika niezbędnych do jej realizacji.
Wychodząc naprzeciw Państwa oczekiwaniom, aby rozwiać ewentualne wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej pojawiające się pytanie podkreślamy, że oferowane domy wraz z gruntami (działkami) z ryku wtórnego, pochodzą bezpośrednio od właścicieli- sprzedających i zawsze są przez nas sprawdzone pod względem formalno prawnym.
Koszty zakupu:
Do kosztów zakupu jakiejkolwiek nieruchomości gruntowej w Bułgarii oprócz ceny ofertowej należy doliczyć:
Nadmieniamy także, iż większość odpowiedzi na potencjalne pytania prezentujemy w naszym serwisie, a oto link do poradnika- nieruchomości Bułgaria-dlaczego warto.
Koszty stałe:
Podatek od nieruchomości- na terytorium Republiki Bułgarii wysokość podatku od nieruchomości zależy od gminy na terenie której znajduje się dana nieruchomość i oscyluje on na poziomie 25-100 EUR na rok.
Ponadto raz do roku, po zakończonym roku kalendarzowym dział księgowości ILS w imieniu właścicieli założonych spółek, składa do bułgarskiego, właściwego miejscowo urzędu skarbowego, zeznanie roczne, tzw. PIT -0 w którym wskazuje, że spółka nadal nie prowadzi działalności gospodarczej, a pozostaje jedynie właścicielem nieruchomości gruntowej, czy to zabudowanej, czy też niezabudowanej i koszt sporządzenia i złożenia zeznania rocznego oscyluje pomiędzy 60, a 90 EUR.
Opłaty dodatkowe:
Dodatkowe opłaty ustalane są na podstawie wskazań liczników i obejmują zwykle zużycie energii elektrycznej i wody oraz wywóz nieczystości.
Koszty kompleksowej obsługi ILS POLAND GROUP:
*ILS POLAND GROUP zapewnia kompleksową obsługę i przeprowadzenie każdej transakcji (czy to z własnego banku ofert, czy też ze źródeł wskazanych przez klienta), a koszt prowizji za czynności pośrednictwa w tym za kompleksową obsługę i przeprowadzenie transakcji, ustalany jest indywidualnie telefonicznie lub na miejscu w Bułgarii, oczywiście przy założeniu, iż zamiarem kupującego jest zakup wyłącznie działki lub domu.
UWAGA: ILS POLAND GROUP zapewnia również kompleksową obsługę posprzedażową, w tym pomoc przy kompleksowych remontach kapitalnych domów oraz podczas umeblowania i wyposażania domów na podstawie indywidualnych uzgodnień lub odrębnych umów.
Dodatkowe i przydatne linki: