Kredyty bankowe – finansowanie zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości powinien być poprzedzony nie tylko wyborem odpowiedniej oferty, lecz również realistyczną oceną sposobu jej finansowania.

Jeżeli zakup ma być w całości lub częściowo finansowany kredytem albo pożyczką, warto sprawdzić dostępne możliwości przed dokonaniem rezerwacji, wpłatą znaczących środków lub podpisaniem umowy zobowiązującej do zapłaty ceny w określonych terminach.

Możliwość uzyskania finansowania zależy m.in. od sytuacji finansowej klienta, miejsca uzyskiwania dochodów, kraju położenia nieruchomości, rodzaju zabezpieczenia, polityki danego banku oraz jego aktualnej oferty.

Zakup nieruchomości za granicą a finansowanie

Kredyt hipoteczny wykorzystywany przy zakupie nieruchomości w kraju zamieszkania klienta nie powinien być automatycznie traktowany jako rozwiązanie dostępne również przy zakupie nieruchomości położonej w innym państwie.

W praktyce możliwości ustanowienia przez bank zabezpieczenia na nieruchomości położonej za granicą mogą być ograniczone lub niedostępne. Z kolei bank działający w kraju, w którym znajduje się kupowana nieruchomość, może stawiać zagranicznemu nabywcy dodatkowe wymagania dotyczące m.in. miejsca zamieszkania, źródła i kraju uzyskiwania dochodów, historii kredytowej, dokumentacji czy wysokości wkładu własnego.

Dlatego osobom rozważającym zakup nieruchomości za granicą rekomendujemy, aby w pierwszej kolejności sprawdziły możliwości finansowania w banku, który zna ich historię, regularne wpływy oraz źródła dochodów.

W zależności od indywidualnej sytuacji warto następnie porównać również inne dostępne możliwości finansowania.

Nie należy jednocześnie zakładać, że uzyskanie finansowania w kraju położenia nieruchomości jest zawsze niemożliwe. Poszczególne banki mogą oferować produkty przeznaczone również dla określonych grup klientów zagranicznych, jednak ich dostępność oraz wymagania mogą się istotnie różnić.

Jakie możliwości finansowania warto sprawdzić?

W zależności od indywidualnej sytuacji klienta mogą być rozważane m.in.:

• środki własne,
• kredyt bankowy,
• kredyt lub pożyczka na dowolny cel,
• finansowanie zabezpieczone posiadaną już nieruchomością,
• połączenie środków własnych i finansowania zewnętrznego.

Każde z tych rozwiązań może wiązać się z innymi kosztami, wymaganiami oraz ryzykiem.

Najniższa miesięczna rata nie zawsze oznacza najkorzystniejsze finansowanie. Przed podjęciem decyzji warto uwzględnić m.in. całkowity koszt zobowiązania, okres spłaty, wymagane zabezpieczenia, warunki wcześniejszej spłaty oraz konsekwencje ewentualnych problemów z terminowym regulowaniem zobowiązań.

Raty oferowane przez dewelopera – najpierw sprawdź, kiedy stajesz się właścicielem

Szczególnej uwagi wymagają oferty, w których deweloper umożliwia zapłatę ceny nieruchomości w ratach przez kilka miesięcy lub nawet kilka lat.

Takie rozwiązanie może wydawać się prostszą alternatywą dla finansowania bankowego, zwłaszcza gdy deweloper nie wymaga przechodzenia procedury kredytowej. Brak procedury bankowej nie oznacza jednak automatycznie większego bezpieczeństwa transakcji.

Przed podpisaniem umowy należy przede wszystkim ustalić:

• kiedy nastąpi skuteczne przeniesienie prawa własności,
• na jakiej podstawie prawnej dokonywane są kolejne wpłaty,
• jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości,
• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich,
• jakie zabezpieczenia posiada kupujący przed przeniesieniem własności,
• co przewiduje umowa na wypadek problemów finansowych dewelopera, niewykonania inwestycji albo niemożności przeniesienia własności.

Szczególne ryzyko może występować wtedy, gdy klient przez długi okres wpłaca deweloperowi kolejne części ceny, natomiast właścicielem nieruchomości ma zostać dopiero po zapłaceniu ostatniej raty.

Regularne dokonywanie wpłat oraz posiadanie umowy z deweloperem nie powinno być w takiej sytuacji utożsamiane z posiadaniem prawa własności.

Do czasu skutecznego przeniesienia własności problemy finansowe dewelopera, działania jego wierzycieli, egzekucja skierowana do jego majątku, dodatkowe obciążenia nieruchomości albo niewypłacalność mogą istotnie wpłynąć na sytuację kupującego.

W zależności od konstrukcji konkretnej umowy i stanu prawnego może pojawić się również ryzyko utraty części lub nawet całości wpłaconych środków albo konieczności dochodzenia swoich praw w postępowaniu sądowym, egzekucyjnym lub związanym z niewypłacalnością sprzedającego.

Raty po przeniesieniu własności to inna sytuacja

Nie każda sprzedaż nieruchomości z odroczoną płatnością powinna być oceniana jednakowo.

Inaczej należy analizować sytuację, w której prawo własności zostaje skutecznie przeniesione na kupującego, natomiast niezapłacona jeszcze część ceny zostaje odpowiednio zabezpieczona na rzecz sprzedającego.

Dlatego przy ocenie oferty ratalnej nie należy koncentrować się wyłącznie na wysokości pierwszej wpłaty, liczbie rat czy oprocentowaniu.

Jednym z najważniejszych pytań jest: kiedy faktycznie staję się właścicielem nieruchomości i jakie zabezpieczenie posiadam do tego momentu?

Szczególna ostrożność przy zakupie nieruchomości w Bułgarii

ILS POLAND GROUP działa na rynku nieruchomości w Bułgarii od 2008 roku. Wieloletnie doświadczenie nauczyło nas, że atrakcyjne warunki płatności nigdy nie powinny przesłaniać bezpieczeństwa samego nabycia nieruchomości.

Dlatego podchodzimy ostrożnie do wieloletnich planów ratalnych, w których klient przekazuje deweloperowi kolejne części ceny, a przeniesienie własności przewidziane jest dopiero po uregulowaniu całej należności.

Przed zawarciem takiej umowy rekomendujemy dokładne sprawdzenie dokumentów, stanu prawnego nieruchomości, istniejących obciążeń, zasad dokonywania wpłat, sytuacji konkretnej inwestycji oraz momentu przeniesienia własności.

Nie należy zakładać, że rozwiązania chroniące nabywcę znane z rynku polskiego funkcjonują w identyczny sposób w Bułgarii lub innym państwie.

Dlatego przy zakupie zagranicznym należy ustalić, jakie mechanizmy ochrony rzeczywiście wynikają z prawa właściwego dla danej transakcji oraz z konkretnych dokumentów podpisywanych przez kupującego.

Dlaczego warto rozważyć finansowanie niezależne od sprzedającego?

Jeżeli klient nie dysponuje pełną ceną nieruchomości, przed wyborem wieloletniego planu ratalnego oferowanego przez dewelopera warto sprawdzić również możliwości uzyskania finansowania niezależnie od sprzedającego.

W zależności od indywidualnej sytuacji może to być np. kredyt lub pożyczka na dowolny cel albo finansowanie zabezpieczone nieruchomością, którą klient już posiada.

Takie rozwiązania również wymagają dokładnej analizy kosztów, warunków oraz ryzyka, ale w określonych przypadkach mogą umożliwić przeprowadzenie transakcji, w której sprzedający otrzymuje uzgodnioną cenę, a kupujący uzyskuje własność nieruchomości przy finalizacji zakupu, zamiast przez kolejne lata oczekiwać na jej przeniesienie.

Jaką rolę pełni ILS POLAND GROUP?

ILS POLAND GROUP jest pośrednikiem na rynku nieruchomości, a nie bankiem ani instytucją finansową.

Nie gwarantujemy uzyskania kredytu, określonej wysokości finansowania, oprocentowania ani pozytywnej decyzji kredytowej.

Naszą rolą jest pomoc w uporządkowaniu procesu zakupu nieruchomości oraz zwracanie uwagi na zależności pomiędzy sposobem finansowania, terminami płatności, dokumentami i bezpieczeństwem transakcji.

Decyzję o udzieleniu finansowania oraz jego warunkach podejmuje właściwa instytucja finansowa po przeprowadzeniu własnej analizy klienta.

Jeżeli konkretna transakcja wymaga specjalistycznej oceny prawnej, podatkowej lub finansowej, rekomendujemy skorzystanie z pomocy odpowiednio wykwalifikowanego specjalisty.

Planujesz zakup nieruchomości wymagający finansowania?

Jeżeli rozważasz zakup nieruchomości z oferty ILS POLAND GROUP i finansowanie będzie elementem transakcji, skontaktuj się z nami przed dokonaniem rezerwacji.

Pomożemy uporządkować kolejność działań i zwrócimy uwagę na kwestie, które warto zweryfikować przed podjęciem zobowiązań wobec sprzedającego.

>> Kontakt z ILS POLAND GROUP

Zobacz także

>> Pożyczki pod zastaw nieruchomości – dodatkowa możliwość finansowania zakupu

>> ABC kupującego – procedury i koszty zakupu nieruchomości za granicą

>> Zakup nieruchomości w Bułgarii – procedury i koszty

Informacje zamieszczone na tej stronie mają charakter ogólny i informacyjny. Nie stanowią indywidualnej porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Dostępność i warunki finansowania oraz skutki prawne konkretnej transakcji zależą od indywidualnej sytuacji, aktualnej oferty instytucji finansowej, właściwego prawa oraz dokumentów dotyczących danej transakcji.