Zrób to sam, czyli za co płacimy pośrednikowi

Teoretycznie, każdy z nas mógłby sam naprawić samochód nie korzystając z wyspecjalizowanych i autoryzowanych warsztatów, przecież każdy mógłby sam zaprojektować, wymurować i wykończyć dom bez udziału firmy budowlanej lub sprzedać samochód bez pomocy komisu, czy też poprowadzić swoją sprawę w sądzie, bez prawnika, ale czy aby na pewno jest w stanie zrobić to tanio, bezpiecznie i dobrze, a do tego skutecznie, w najkrótszym z możliwych czasie i jeszcze zgodnie z obowiązującym prawem?

Świadomość większości osób kupujących lub sprzedających nieruchomości, na temat wielu zagrożeń czyhających na uczestników rynków nieruchomości oraz na temat możliwości zapewnienia sobie bezpieczeństwa transakcji i ogromu koniecznych do wykonania czynności, związanych z kupnem lub sprzedażą nieruchomości jest zwykle znikoma, dlatego większość aktywnych uczestników rynku tkwi w przekonaniu, że sama sobie może nawet bez doświadczenia przeprowadzić własną transakcję.

Prawda jest jednak zupełnie inna, gdyż bezpieczeństwo transakcji zapewnić może wyłącznie ktoś, kto ma wieloletnie doświadczenie i wie, jak unikać różnych pułapek oraz eliminować zagrożenia.

Tą osobą jest właśnie pośrednik i choć powszechna opinia wśród niezorientowanych to taka, w której każdy przyjmuje, że pośrednik pozyskuje ofertę od jednego klienta, pokazuje ją drugiemu i wystawia fakturę, to przyjrzyjmy się poniższemu wykazowi czynności niezbędnych do przeprowadzenia transakcji i zastanówmy się, czy każdy nie mający doświadczenia człowiek jest w stanie wykonać je samodzielnie bez pomocy fachowca.

WYKAZ CZYNNOŚCI KTÓRYCH REALIZACJA NIEZBĘDNA JEST ZARÓWNO PODCZAS SPRZEDAŻY, JAK I ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI:

1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, co wymaga:

zidentyfikowania właścicieli nieruchomości,
weryfikacji posiadanych uprawnień przez osobę oferującą do sprzedaży daną nieruchomość oraz ustalenie aktualności tychże uprawnień,
sprawdzenia dokumentacji nieruchomości posiadanej przez oferującego do sprzedaży pod kątem kompletności względem wymogów prawa przy sprzedaży w zależności od rodzaju danej nieruchomości,
porównania i weryfikacji aktualności posiadanych przez sprzedającego dokumentów ze stanem faktycznym zapisów w rejestrach państwowych i gminnych, często poprzez osobistą wizytę,
ustalenia osoby lub osób uprawnionych do sprzedaży danej nieruchomości oraz potwierdzenia ich zgodnej woli w tym zakresie, często poprzez osobisty kontakt,
określenia ewentualnych braków w dokumentacji oraz sposobów i dopuszczalnych prawem terminów ich uzupełnienia,

2. Wykonanie inwentaryzacji stanu faktycznego nieruchomości, co z kolei wymaga:

Sporządzenia opisu nieruchomości na podstawie oświadczenia sprzedającego,
Weryfikacji opisu w drodze indywidualnych oględzin i wizyty na przedmiotowej nieruchomości,
Sporządzenia dokumentacji fotograficznej, podczas osobistych oględzin,
Identyfikacji potencjału nieruchomości oraz wszelkich zagrożeń stanu fizycznego nieruchomości, a także obiektywnego i bezstronnego określenia wad i zalet danej nieruchomości,

3. Sprawdzenie stanu obciążeń i poziomu ewentualnego zadłużenia dla danej nieruchomości, co miedzy innymi wymaga:

Uzyskania pisemnego potwierdzenia w urzędach państwowych i gminnych poziomu zadłużenia względem podatków oraz wszelkich innych wymaganych prawem opłat lokalnych, często poprzez osobistą wizytę w urzędach i pobranie aktualnych wypisów, wyrysów, zaświadczeń itp.
Sprawdzenia i weryfikacji aktualnych zapisów w księgach wieczystych względem ustalenia ewentualnych obciążeń służebnościami i innymi dopuszczalnymi prawem obciążeniami, często poprzez osobistą wizytę i pobranie aktualnego odpisu,
Sprawdzenia i weryfikacji pisemnej poziomu zadłużenia wobec dostawców mediów oraz pozostałych usług dla danej nieruchomości, często poprzez osobistą wizytę poprzedzoną specjalnie przygotowanym wcześniej i wysłanym pisemnym zapytaniem,
Sprawdzenia i weryfikacji aktualnego stanu zadłużenia wobec banków oraz innych kredytodawców i pożyczkodawców, często poprzez osobistą wizytę i pobranie stosownych zaświadczeń,
Określenia możliwości i sposobów uregulowania wszelkich zadłużeń podczas sprzedaży,
Określenie możliwości i sposobów oraz zakresu dopuszczalnego prawem zdjęcia ewentualnych obciążeń,

4. Określenie najaktualniejszej, możliwej do uzyskania ceny nieruchomości, co wymaga:

Porównania cen ofertowych podobnych nieruchomości z ceną oczekiwaną przez sprzedającego oraz z faktycznymi cenami transakcyjnymi na podstawie przeprowadzonych transakcji w ostatnim czasie na rynku lokalnym, często poprzez dostęp do wielu niezależnych źródeł i przygotowanie analizy,
Ewentualnego skorzystania z dodatkowej usługi sporządzenia operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego,
Przedstawienia porównania oczekiwań osoby zainteresowanej sprzedażą lub zakupem w stosunku do aktualnych realnych i możliwych do uzyskania cen danej nieruchomości,
Określenie aktualnego stanu rynku lokalnego i funkcjonującego na nim popytu względem podaży, często na podstawie prowadzonych analiz oraz prognoz,

5. Podsumowanie poczynionych ustaleń i finalizacja transakcji, co wymaga:

Spisania wszelkich ustaleń poczynionych w trakcie wielu spotkań z drugą potencjalną stroną transakcji, celem zabezpieczenia przed ewentualną nieoczekiwaną zmianą stanowiska względem dotychczas poczynionych ustaleń, np. przed rezygnacją z pozostawienia umówionego umeblowania lub wyposażenia danej nieruchomości lub całkowitą zmianą ceny na którą strony się wcześniej umówiły lub chociażby przed odstąpieniem od jakichkolwiek dotychczasowych ustaleń,
Wybrania kancelarii notarialnej i umówienia terminu podpisania, czy to umowy przedwstępnej przeniesienia własności, czy też umowy końcowej przeniesienia własności,
Zapoznania się z treścią przygotowanej umowy notarialnej względem zgodności intencji obu stron transakcji oraz względem prawidłowego zabezpieczenia prawnego interesu kupującego, czy też sprzedającego, a w razie konieczności zgłoszenie uwag oraz żądań poprawienia lub korekty zapisów przygotowanego przez kancelarię notarialną projektu umowy.

Dopiero wykonanie powyższych czynności daje możliwość bezpiecznego przeprowadzenia transakcji zgodnej z prawem, ale czy to wszystko?

Otóż nie, gdyż jest jeszcze więcej, czynności które trzeba wykonać wcześniej gdy się jest sprzedającym!

6. Opracowanie reklamy i sposobów dotarcia do potencjalnych kupujących także wymaga:

Sporządzenia atrakcyjnego opisu reklamowego i oferty,
Opracowania sposobów i miejsc zamieszczenia reklamy, celem szerokiego i skutecznego dotarcia do potencjalnych zainteresowanych,
Wprowadzania przygotowanej oferty do wielu krajowych i międzynarodowych płatnych oraz bezpłatnych portali internetowych i serwisów ogłoszeniowych,
Wykonania materiałów reklamowych, typu baner wieszanych często na oferowanej do sprzedaży nieruchomości z uwagi na ich dużą skuteczność wśród niezorientowanych, a potencjalnie zainteresowanych sąsiadów oraz osób przypadkowo napotykających taką formę reklamy,
Wykupienia reklamy w wytypowanych i sprawdzonych względem skuteczności mediach,
Odpowiadania na zapytania otrzymywane drogą poczty elektronicznej z miejsc publikacji reklam,
Mobilności, dyspozycyjności i gotowości do odbierania telefonów od osób potencjalnie zainteresowanych, często także od ogromnej ilości spekulantów i hochsztaplerów, szukających okazji i proponujących wielokrotnie niższe od realnych i oczekiwanych cen za daną nieruchomość,
Dyspozycyjności względem organizacji czasu i terminów spotkań, wynikających z konieczności udostępnienia nieruchomości do oględzin osobom zainteresowanym,
Umiejętności negocjacyjnych oraz dobrej znajomości skutecznej prezentacji,
Znajomości aktualnych przepisów prawa i wynikających z tego tytułu możliwości oraz ograniczeń,
Cierpliwości i wolnego czasu,
Sporego budżetu, uwzględniającego konieczność samodzielnego opłacenia wyżej opisanych reklam i ich publikacji, bez względu na ich rezultaty końcowe podczas sprzedaży.

Nawet jeżeli każdy sprzedający lub kupujący może zrobić to sam, to jednak powinien wziąć pod uwagę ogrom środków i czasu jakiego to wymaga, a także ogrom czyhających zagrożeń i pułapek, a przede wszystkim zastanowić się na tym, czy aby na pewno nie ma tańszej i bardziej skutecznej alternatywy realizowanej przez doświadczonych i renomowanych specjalistów?

Przecież teoretycznie, każdy z nas naprwadę mógłby samemu naprawić samochód nie korzystając z wyspecjalizowanych i autoryzowanych warsztatów, przecież każdy mógłby sam poprowadzić swoją sprawę w sądzie, bez udziału wyspecjalizowanego prawnika, sam zaprojektować, wymurować i wykończyć dom lub mieszkanie bez udziału architekta i zewnętrznych firm budowlanych lub sam sprzedać samochód bez pomocy komisu, ale czy aby na pewno, chodząc przy tym codziennie do pracy jest w stanie w 100% zrobić to bezpiecznie i dobrze, a do tego skutecznie, w najkrótszym z możliwych czasie i jeszcze zgodnie z obowiązującym , stale zmieniającym się prawem?

KORZYŚCI PŁYNĄCE Z MOŻLIWOŚCI SKORZYSTANIA Z USŁUG POŚREDNIKA PODCZAS SPRZEDAŻY I WYKAZ POZOSTAŁYCH CZYNNOŚCI, KTÓRE POŚREDNIK WYKONA ZA NAS:

Profesjonalne przygotowanie i wprowadzenie oferty do systemu informatycznego firmy oraz udostępnienie jej innym pośrednikom zarówno w kraju, jak i za granicą, a także publikacja oferty na wielu krajowych i międzynarodowych portalach i serwisach ogłoszeniowych,
Wykonywanie niezliczonych ilości telefonów w celu promocji oferty wśród potencjalnie zainteresowanych klientów,
Wielokrotne wyjazdy w teren w celu prezentacji oferty potencjalnie zainteresowanym klientom,
Organizacja spotkań klientów w celu prezentacji nieruchomości,
Pomoc w znalezieniu wspólnego mianownika dla zaspokojenia oczekiwań zainteresowanych stron transakcji,
Ocena kompleksowa wiarygodności finansowej kupujących,
Pomoc w wyborze dogodnego sposobu finansowania transakcji, także z kredytów bankowych,
Zaplanowanie sposobu organizacji transakcji, terminów poszczególnych czynności i zabezpieczeń interesu klientów,
Pomoc w ustaleniu szczegółowych warunków zawarcia umowy, zabezpieczających interesy stron transakcji,
Ocena zapisów ewentualnej umowy kredytowej pod kątem płynącego ryzyka zapłaty wynagrodzenia dla sprzedającego,
Zgromadzenie niezbędnych dokumentów i omówienie transakcji z notariuszem,
Dopilnowanie realizacji transakcji, zgodnie z wcześniej poczynionymi ustaleniami,
Pomoc w organizacji całkowitego rozliczenia i spłaty ewentualnych zadłużeń przez sprzedającego,
Uczestnictwo w wydaniu i przekazaniu nieruchomości, w tym sporządzenie protokołu zdawczo odbiorczego.

Mając powyższe na uwadze warto zauważyć, że ogrom czasu i pracy oraz wysiłek włożony w samodzielne wykonanie wyszczególnionych czynności, celem zakupu wymarzonej lub sprzedaży własnej nieruchomości, często nie równoważy oszczędności związanych z wykonaniem wszystkiego samemu, a do tego należy przy tym podkreślić, że wszystkie te czynności pośrednik wykonuje zwykle na własny koszt, gdyż wynagrodzenie otrzymuje dopiero na uzgodnionym etapie realizacji umowy i wcale nierzadko zdarza się, że dopiero po skutecznym przeprowadzeniu transakcji satysfakcjonującej nas, jako kupujących lub sprzedających.

Ponadto każda z czynności pośrednictwa może zostać indywidualnie i jednostkowo wyceniona, ale czy nie taniej i łatwiej zapłacić jedną, zryczałtowaną opłatę za wszystko i to dopiero, gdy uzyskamy oczekiwany efekt, a do tego zapewnić sobie bezpieczeństwo?

UWAGA!

W PRZYPADKU TRANSAKCJI NA LOKALNYCH LUB ZAGRANICZNYCH RYNKACH NIERUCHOMOŚCI RYZYKO UTRATY CZĘSTO CZĘŚCI LUB CAŁOŚCI OSZCZĘDNOŚCI SWOJEGO ŻYCIA JEST WIELKIE, A NIESPODZIANEK CZYHAJĄCYCH NA NIEŚWIADOMYCH SAMOSIÓW JEST WIELE, DLATEGO ZOBACZ PONIŻSZE PRZYKŁADY I ZASTANÓW SIĘ, CZY WARTO USILNIE STOSOWAĆ ZASADĘ ZRÓB TO SAM?

PRZESTROGA! Przykład nr 1- kliknij i przeczytaj:

Dwa razy sprzedał nie swoje mieszkanie!

NIESPODZIANKA! Przykład nr 2- zobacz fragment odpisu z KW: